نحوه خرید و تملک اراضی

ماده ۹ لایحه قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷بهمن ۱۳۵۸ اشعار داشته است: «دستگاه های اجرایی مکلفند ظرف مدت ۳ ماه از تاریخ تصرف، نسبت به ایداع قیمت اقدام کنند.»
این امر بدان معناست که تصرفات بیش از ۳ ماه بدون پرداخت قیمت فاقد مشروعیت قانونی است و از مدار مجوز خارج می شودو اگر اعتبار لازم برای اجرای طرح تامین نشده باشد، قید مدت ۳ ماه امری لغو و غیر قابل توجیه است. ماده واحده قانون وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و غیره مصوب ۲۸ آبان ۱۳۶۷ شهرداری ها را ملزم به خرید املاک اشخاص حقیقی و حقوقی داخل در محدوده طرح حداکثر به مدت ۱۸ ماه پس از اعلام رسمی آنها کرده است.
براین اساس، پس از اعلام رسمی مبنی بر اجرای طرح، مجری طرح مکلف است حداکثر در مدت ۱۸ ماه املاک موجود در داخل طرح را -اعم از اینکه متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی باشد- خریداری کند. زمان تعیین شده تنها به منظور پرداخت قیمت املاک اشخاصی است که در مسیر طرح قرار دارند و ممکن است تعداد آنها بسیار باشد. در این صورت، کثرت افراد مشمول طرح و پرداخت قیمت املاک آنها مستلزم زمان متعارف است; والا اگر اعتبار مناسبی تامین نشده باشد، چگونه ممکن است ظرف مدت ۱۸ ماه قیمت املاک پرداخت شود؟ فرض کنید اجرای طرح بزرگراه شهید همت برعهده شهرداری است و خرید املاک متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی واقع شده در مسیر اجرای طرح، مستلزم شناسایی مالکان و توافق با آنهاست.
از طرفی، تعیین کارشناس برای مشخص کردن قیمت املاک امری ضروری در اجرای طرح است و این اقدام، مهلتی فراتر از ۱۸ ماه را می طلبد; اما قانونگذار برای جلوگیری از تضییع حقوق مالکان قید ۱۸ ماه را تکلیف کرده است تا آنان بیش از این مدت بلاتکلیف نباشند. تبصره ۵ ماده ۵ لایحه تودیع دستمزد کارشناسان را موکول به استفاده از محل اعتبار مربوط به طرح کرده است. این امر دلالت بر آن دارد که اعتبار طرح قبلا تامین شده است و چنانچه این اعتبار تامین نشده بود، وضع این تبصره بی معنا می بود.
چگونه ممکن است اعتبار طرحی تامین نشود; اما قانونگذار پرداخت دستمزد کارشناسانی که قیمت املاک را تعیین می کنند منوط به استفاده از محل اعتبار طرح کند؟! نکته جالبتر آن که وقتی قانونگذار تکلیف هزینه کارشناسان تعیین کننده قیمت را مشخص کرده است، چگونه ممکن است تکلیف مالکان املاک را مشخص نکرده باشد؟ اگر این مورد را از حیث میزان خسارت و ضرر وارد شده به افراد مورد نقد قرار دهیم، با توجه به اینکه نقش کارشناسان در تعیین قیمت املاک فرع بر شمول املاک اشخاص واقع در محدوده طرح است، باید دید ضرری که متوجه کارشناسان تعیین کننده قیمت می شود زیادتر است یا خسارتی که به مالکان املاک وارد می آید؟ با قیاس این دو ضرر و مشخص کردن تکلیف ضرر کارشناسان بعید به نظر می رسد که تکلیف مالکان املاک به بوته نسیان سپرده شود یا معطل بماند یا منوط به اجرای طرح و هدایت مردم به طرح دعاوی و قطعیت دادنامه و تامین اعتبار بعد از قطعیت شود.
تبصره های ۶ و ۷ ماده ۹ قانون زمین شهری، تملک از سوی شهرداری ها را منوط به پرداخت بهای زمین به صندوق ثبت محل وقوع زمین در صورت عدم دسترسی به مالک یا بروز اشکالات ناشی از شناسایی مالک دانسته است. از مسلمات خمس است که اگر اعتبار تامین نشده باشد پرداخت بهای زمین موضوع طرح به صندوق ثبت محل وقوع آن به فرض عدم شناسایی مالک امری محال است و اگر قرار باشد مالکان پس از تصویب طرح و اجرای آن و گذشت چندین سال، اقدام به مطالبه قیمت زمین خود کنند و بعد از صدور رای، مجددا شهرداری برای پرداخت قیمت ملک محتاج تامین اعتبار باشد، این امر با تبصره های ۶ و ۷ ماده ۹ قانون زمین شهری تعارض از نوع تباین دارد; زیرا وقتی قانونگذار تکلیف مالکان مجهول المکان را به کیفیت یاد شده تبیین کرده است، اعطای مهلت ۱۸ ماه به مالکان حاضر و دارای رای قطعی به حدی از تصور خارج است که محتاج توضیح نیست.
بند (الف) ماده ۱۱ قانون زمین شهری امکان تملک زمین های مشمول طرح را مستلزم اجتماع ۲ شرط دانسته است:
نخست این که دستگاه تملک کننده دارای طرح بوده و دوم آن که اعتبار خرید زمین نیز تامین شده باشد.مدت زمان تعیین شده برای اعتبار نظریه کارشناس رسمی درخصوص قیمت عادله روز زمین که برابر تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان ۶ ماه است، در فرضی صادق است که تورم جامعه حالت عادی و متعارفی دارد.
در جامعه ای که تورم از سیر متعارفی برخوردار نیست و سیر صعودی و غیر قابل پیش بینی دارد، نمی توان به این تبصره استناد کرد; چه رسد به اینکه متعاقب نظریه کارشناس و ابلاغ آن و صدور رای و قطعیت اش که زمانی بالغ بر ۶ ماه را می طلبد، مهلتی معادل ۱۲ یا ۱۸ ماه با تامین اعتبار سال آینده ضمیمه مهلت ۶ ماه شود. در این صورت مبرهن است که چه اجحافی به مالک زمین وارد می شود.
از طرفی، اعطای مهلت تا تامین اعتبار سال آینده مستلزم این است که پس از انقضای مدت ۱۸ یا ۱۲ ماه، بابت مابه التفاوت قیمت کارشناس دادخواست تقدیم و پس از تحصیل رای مجددا ۱۸ ماه یا یک سال تحمیل و دوباره همین روند استمرار یابد. استمرار این روند منجر به حدوث دور خواهد بود و این دور برگرفته از اندیشه قانونگذار نیست; زیرا رسالت قانونگذار تامین نظم و ساماندهی روابط مالی و اقتصادی و فرهنگی عموم ملت است و ارمغان قانون برای مردم چیزی جز سردرگمی، سرگردانی و نابسامانی نیست.
زمانی شهرداری حق تملک را دارد که قیمت زمین را ظرف ۳ ماه از تاریخ تصرف ایداع کند و در صورت عدم ایداع، این اقدام شهرداری مصداق غصب است و اعطای مهلت به غاصب با وصف قاعده «الغاصب یوخذ به اشد الاحوال» منافات دارد. به علاوه اینکه شهرداری اقدام به تملک بر مبنای قانون نکرده است تا از مزایای قانون دیگر بهره مند شود.
به عبارت دیگر، درخصوص حق تملکی که قانونگذار برای آن چارچوب خاصی را تعیین کرده است، چگونه می توان بدون رعایت ضوابط حاکم بر آن چارچوب اقدام به تصرف غاصبانه نمود; اما آنجایی که تکلیف به پرداخت قیمت دارد و این تکلیف ضمانت اجرای حق تملک است، از آن تکلیف تخطی کرده و برای فرار از مسوولیت خود به قانونی متمسک شد که مشمول این طرح نیست. اجرای حق ملازمه با تکلیفی دارد که با اجتماع آنها حقوق هر دو طرف لحاظ می شود و در صورت عدم اجتماع آنها، حقوق مالکان تضییع می شود.
چنانچه چارچوبی را که قانونگذار در راستای اعمال تملک مقرر کرده است، مراعات می شد، نوبت به تمسک جستن به قانون منع توقیف نمی رسید; مگر با زیر پا گذاشتن چارچوب قانون اعمال تملک که بهانه تمسک به این قانون می شود. اگر شهرداری بدون رعایت تکلیفی که در اجرای حق تملک بر ذمه او استقرار دارد، اقدام به تملک و تصرف کند; یعنی با وصف تصرفات و اجرای طرح، اقدام به ایداع قیمت ظرف ۳ ماه نکنند، تملک او قانونی محسوب نمی شود و وقتی تملک صدق قانونی نداشته باشد، امکان ابطال طرح برای مالک وجود دارد.
چنانچه مالکان برای تحصیل حق خود اقدام به چنین شیوه ای کنند، اهداف شهرداری و نهادهای دولتی در تامین آبادی و شهرسازی عقیم می ماند و موجبات هرج و مرج فراهم می شود که چنین نتیجه ای را نمی توان از قانون نحوه تملک اراضی مورد نیاز شهرداری گرفت. آرای صادر شده از سوی شعب هیات عمومی دیوان عدالت اداری، حکایت از الزام شهرداری ها به پرداخت نقدی قیمت ملک دارند و حتی آرایی که پرداخت ثمن به صورت اقساطی را تجویز کرده اند، نقض کرده اند. این آرا دلالت بر جلوگیری از اجحاف حقوق شهروندی توسط نهادهای دولتی دارند; یعنی وقتی ایداع اقساط منتفی است، ایداع تعلیقی نیز یقینا منتفی است. نظریه اداره حقوقی نیز حکایت از عدم شمول قانون منع توقیف اموال شهرداری ها نسبت به مطالبات مالکان در راستای اجرای طرح دارد.
براساس قاعده «الناس مسلطون علی اموالهم» مالکیت امری معتبر است و بر انسان سلطنت مالکانه می کند و سلب این سلطنت امکانپذیر نیست; مگر به تجویز قانون. حال که شهرداری یا دولت در راستای اعمال تصدی یا حاکمیت خود این سلطنت مالکانه را سلب می کند، لازمه اش جبران خسارت مالک است. بنابراین سلب سلطنت مالکانه اگر همراه با ایداع قیمت، متعاقب چندین سال باشد، اجحافی است که حجیت آن قاعده و حق ناشی از قیمت را تحت الشعاع قرار می دهد.
تصویب طرح هایی همچون بزرگراه رسالت و سپس اجرای آنها بدون در نظر گرفتن مقدمات امر از جمله تحصیل رضایت صاحبان مسکن و زمین، نه تنها با اقتضای اعمال تصدی همسویی ندارد; بلکه منتهی به آبادی و اصلاحات نیز نمی شود و نتیجه آن بی خانمان شدن مردم و نارضایتی مالکان و شهروندان است.
اگر قرار باشد شهرداری در راستای تامین حقوق و رفاه و آسایش شهروندان، حقوق مسلم دیگر شهروندان را وسیله قرار دهد و با تعلیق کردن پرداخت قیمت املاک آنها برای مدتی -که نتیجه اش ابطال یا تضییع حقوق مالکان است- درصدد رفاه شهروندان دیگر گام بردارد، عمل شهرسازی را می توان عملی ناعادلانه، غیر اصولی و غیر اخلاقی تلقی کرد که هیچگونه حمایتی را نمی طلبد; زیرا عده ای را قربانی عده ای دیگر نموده و رفاه دیگران را بر پایه ظلم بنا نهاده است.
با امعان نظر در این مراتب و همچنین با عنایت به عبارات «ظرف ۳ ماه از تاریخ تصرف، مکلف به پرداخت قیمت است» موضوع ماده ۹ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک املاک در راستای اجرای طرح، «مدت اجرای طرح حداکثر ۱۸ ماه می باشد» موضوع ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک، «ایداع دستمزد کارشناسان از محل اعتبار طرح» موضوع تبصره ۵ ماده ۵ و «ایداع قیمت املاک مالکان حتی در صورت عدم شناسایی آنها به حساب صندوق ثبت محل وقوع زمین» موضوع تبصره های ۶ و ۷ ماده ۹ قانون زمین شهری و سایر موارد به خوبی می توان فهمید اعتبار طرح هایی که شهرداری ها در زمان اعمال تصدی اجرا می نمایند، پیش از اجرای طرح تامین شده است و وقتی اعتبار تامین شده باشد، اعطای مهلت به منظور تامین اعتبار امری لغو و اجحافی به مالک تلقی می شود.
این تجویز از سوی مقام قضاوت -که رسالت او اجرای عدالت است- امری غیرعادلانه به طور مطلق است.

منبع:
نویسنده : عباس سعیدی راد
کارشناس ارشد حقوق خصوصی
رئیس شعبه ششم دادگاه عمومی حقوقی تهران
روزنامه مردم سالاری