آفت بيكاري در بنگاه‌هاي مسكن
آفت بيكاري در بنگاه‌هاي مسكن مهديس فرقاني
رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك: هفته‌اي 5 نفر از اين شغل انصراف مي‌دهند
كاهش 35 درصدي درآمد مشاوران در شهرهاي شمالي و 50 درصدي تعداد بنگاه‌ها در شهرهاي جنوبي
بنگاه‌هاي مسكن شهر تهران در هر ماه به طور متوسط 2 فقره معامله انجام مي‌دهند
كاهش حجم و ارزش معاملات مسكن در يك سال و نيم اخير تهديد بزرگي براي صنف مشاوران املاك محسوب شده به‌طوري‌كه در برخي شهرها تعداد بنگاه‌هاي مسكن به نصف رسيده و در برخي ديگر، اغلب آژانس‌ها فقط با يك مشاور اداره مي‌شوند. در حال حاضر بيش‌از 400 هزار نفر در بازار مشاوره ملكي مشغول به كار هستند، اما روساي اتحاديه بنگاه‌هاي مسكن 7 شهر بزرگ كشور مي‌گويند اگر اوضاع ركودي همچنان ادامه داشته باشد، بيكاري گسترده دامن اين بازار را خواهد گرفت.
آمارهايي كه مشاوران املاك مي‌دهند بيانگر اين است كه در سال 86، در هر بنگاه به‌طور متوسط بين 4 تا 5 قرار داد قطعي خريد و فروش ثبت مي‌شده، اما در حال حاضر اين رقم به يك تا دو فقره رسيده است. درآمد مشاوران، مستقيم از آنچه در قالب ارزش معامله ملك بين خريدار و فروشنده رد و بدل مي‌شود، بدست مي‌آيد؛ بنابراين هر چقدر تعداد خريد و فروش‌ها و همچنين قيمت مسكن كاهش پيدا كند درآمد بنگاه‌ها نيز افت خواهد كرد.
در برخي شهرها گفته ميaشود همه آژانس‌هايي كه اجاره‌اي بوده‌اند به دليل ناتواني در پرداخت اجاره‌بها تعطيل شده‌اند. از سوي ديگر شنيده شده ركود معاملاتي در بازار مسكن خطر فعاليت بنگاه‌هاي بدون پروانه را تا حدي كاهش داده به‌طوري‌كه اين بنگاه‌ها خود به خود تعطيل شده يا در آستانه تعطيلي هستند.
در بازار مسکن چند هزار شغل در ارتباط با یکدیگر هستند که اگر تغييري در یکی از آنها صورت بگیرد مابقي نيز دستخوش تحول خواهد شد. یکی از مشاغلی که با بازار مسکن رابطه مستقیم و بسیار نزدیک دارد «مشاوران املاک یا بنگاه‌های مسکن» هستند؛ چراکه در امر خرید، فروش، رهن و اجاره ملک و مستغلات، مشاوران املاک هستند که معاملات و قراردادها را به ثبت می‌رسانند.
با این حساب رونق یا رکود در بازار مسکن در تعیین میزان درآمد مشاوران املاک بسیار تاثیرگذار است، زیرا درآمد بنگاهداران از راه ثبت معاملات و عقد قراردادهای ملکی تامین می‌شود.
ريیس اتحادیه مشاوران املاک در تهران، در پاسخ به چند پرسش خبرنگار دنیای اقتصاد در رابطه با «تعداد مشاوران املاک فعال در تهران و کل کشور، تعداد متوسط افراد فعال در هر بنگاه، میزان درآمد مشاوران املاک در یک سال گذشته، تعداد معاملات ثبت شده ماهانه در هر بنگاه، تاثیر رکود مسکن بر میزان درآمد املاکی‌ها و اینکه آیا ادامه رکود در بازار مسکن برای صنف مشاوران املاک تهدید محسوب می‌شود یا نه؟» چنين گفت: در کل کشور رقمی معادل 65 هزار بنگاه املاک فعال هستند که 17 هزار مشاور املاک مربوط به استان تهران و 7 هزار و 800 بنگاه مربوط به شهر تهران است و به‌طور متوسط در هر بنگاه 5 نفر مشاور فعالیت می‌کنند البته در برخی از بنگاه‌ها این تعداد بیشتر و حتی کمتر است، اما 5 نفر، تعداد متعادل در هر بنگاه املاک است.
اکثر بنگاهداران طی یک سال گذشته از وضعیت بازار مسکن بسیار ناراضی و ناراحت بودند به‌طوری که ما هر هفته حدود 5 بنگاه انصرافی داشتیم که این شغل را رها کردند و به دیگر مشاغل رو آوردند و این رکود در بازار مسکن بود که باعث شد مشاوران املاک از این شغل صرف‌نظر کنند.
مصطفی قلی خسروی در ادامه گفت: رکود در بازار مسکن بر میزان درآمد مشاوران املاک بسیار تاثیرگذار بوده است؛ چراکه تنها فعالیتی که آنها انجام می‌دهند ثبت قراردادها و معاملات ملکی است و رکود باعث شد تا همه مشاوران املاک متضرر شوند.
وی اظهار کرد: طی یک سال گذشته که رکود بر بازار مسکن سایه افکنده به‌طور متوسط هر بنگاه در هر یک ماه دو معامله را به ثبت رسانده است، اما باید این نکته را نیز خاطر نشان کرد که دوره رکود در هر بازاری معمولا 3 تا 4 سال به طول می‌انجامد و رکودی که به تازگی شامل حال بازار مسکن شد فقط یک سال و نیم را سپری کرده است و شاید حداکثر 3 سال دیگر این وضعیت ادامه داشته باشد، اما مطمئنا بنگاهدارانی که کهنه کار و حرفه‌ای هستند از این وضعیت هراسی ندارند و به فعالیت خود ادامه می‌دهند.
ريیس اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با پیش‌بینی آینده بازار مسکن گفت: پیش‌بینی‌ها نشان‌دهنده این مساله است که در يكي دو ماه آينده وضعیت بازار مسکن بهتر خواهد شد، اما این بدان معنا نیست که رونق کامل پدیدار شود، بلکه منظور به جریان افتادن بازار مسکن بدون هیچ افزایش قیمت است.
ادامه رکود يعني تعطیلی بنگاه‌ها
محمد قاسم تابنده ريیس اتحادیه مشاوران املاک در شهر شیراز گفت: رکودی که از یک سال گذشته در بازار مسکن پیش آمد اگر به‌زودی پایان نگیرد و ادامه داشته باشد می‌توان تعطیلی و تغییر شغل بسیاری از بنگاه‌های مسکن کل کشور را پیش‌بینی کرد، زیرا طی همین مدت به علت رکود و کسادی بازار مسکن، اغلب مشاوران املاک تغییر شغل دادند و به دلیل بی‌ثباتی در بازار مسکن تعداد معاملات و قراردادهای ملکی بسیار کم بوده است به همین خاطر در بازار مسکن شهر شیراز اغلب املاکی‌ها تغییر شغل دادند.
در شیراز 2500 بنگاه املاک فعال هستند که از ابتداي بهمن سال گذشته تا به امروز 7 هزار معامله صورت گرفته است که به‌طور متوسط هر بنگاه 3 معامله به ثبت رسانده است.
کاهش 35 درصدی درآمد مشاوران
به گزارش دنياي اقتصاد، رکود مسکن باعث شده در شهرهاي شمالي درآمد مشاوران املاک با 35 درصد کاهش همراه باشد و در ازاي آن، مالیات 15 تا 20 درصد افزایش داشته است. عليرضا شعبان‌پور، ريیس اتحادیه مشاوران املاك چالوس در اين باره به دنياي اقتصاد گفت: در حال حاضر نقدینگی بسیار کم است و در بازار رغبت برای خرید نیست و اکثر افراد فروشنده هستند تا خریدار و این علتی از تداوم رکود است.
وي افزود: رکود در بازار مسکن باعث می‌شود تا مشاوران املاک با چالش رو به رو شوند، زیرا هیچ منبع درآمدی دیگری ندارند. از سوی دیگر بنگاه‌های مسکن یکی از مشاغل خدماتی است که تسهیلات بانکی از جمله وام جهت راه اندازی یک مغازه تحت عنوان املاک و یا زمانی که بازار کساد است و درآمدی نیست برای رفع مشکل مالی به آنها تعلق نمی‌گیرد. البته نباید به تنهایی رکود را دلیلی بر تضعیف کردن درآمد مشاوران دانست، زیرا برخی از سیستم‌ها و اداراتی که با بازار مسکن رابطه مستقیم دارند طبق قانون عمل نمی‌کنند و فعالیت‌های غیرقانونی انجام می‌دهند و همین امر باعث افت درآمد املاکی‌ها می‌شود. وی گفت: از ابتدای سال 88 تا به امروز 100 معامله خرید و فروش ملک و 300 قرارداد اجاره توسط املاکی‌های شهر چالوس ثبت شده است.
از 1860 بنگاه،900 مشاور مانده‌اند
در همين زمينه ريیس اتحادیه املاک شهر اهواز از تعطیلی 960 بنگاه مسکن خبر داد و در اين باره به دنیای اقتصاد گفت: این در حالی است که در گذشته یک هزار و 860 بنگاه املاک در اهواز فعالیت می‌کردند. بنا به گفته بهرام نوذری طی دوران رکود اکثر بنگاه‌های املاک ماهانه فقط دو معامله ملکی را به ثبت رسانده‌اند و حتی تعدادی از مشاوران املاک در طول یک ماه تنها یک معامله انجام داده‌اند و این تعداد معامله نتیجه رکود در بازار مسکن بوده است.
وی در ادامه گفت: بسیاری از مشاوران املاک تغییر شغل دادند، چراکه در ملک اجاره‌ای فعالیت می‌کردند و به علت نداشتن درآمد کافی برای پرداخت اجاره‌بها و هزینه‌های جانبی مجبور به تعطیلی شغل خود شده‌اند و تنها افرادی در این حرفه باقی ماندند که ملک فعالیت شان شخصی است و شغل دیگری برای کسب درآمد ندارند.
افزایش بی‌رویه قیمت باعث رکود شد
محسن ملکی، ريیس اتحادیه مشاوران املاک در استان کرمانشاه علت به‌وجود آمدن رکود در بازار مسکن را افزایش بی‌رویه قیمت، نبود نظارت کافی و صحیح بر وضعیت بازار، وام‌های زود بازده ساخت‌وساز دانست. وی در مورد وضعیت درآمد مشاوران املاک در این دوره از بازار گفت: در دوره رکود مشاوران املاک وضع نابسامانی داشتند، چراکه درآمد کافی نداشتند به‌طوری که از یک هزار و 600 مشاور املاک نزدیک به 500 بنگاه تعطیل شد و علت آن، نبود تعداد معاملات و قرارداد کافی ملکی بود.
کاهش 30 درصدی درآمد بنگاهداران
غلامحسين دشتی‌نژاد، ريیس اتحادیه مشاوران املاک شهر یزد نيز از کاهش 30 درصدی درآمد مشاوران املاک در این استان خبر داد و به دنياي اقتصاد گفت: بیشترین معامله ثبت شده در بنگاه‌ها مربوط به ثبت قراردادهای اجاره بوده است و در هر بنگاه به‌طور متوسط ماهانه یک قرارداد فروش تنظيم مي‌شود، اگر وضعیت رکود ادامه داشته باشد آن دسته از بنگاهدارانی که تنها راه درآمدشان ثبت معاملات ملکی است به وضعیت بدی دچار می‌شوند و بیشترین ضرر شامل حال کسانی است که بنگاهداری تنها شغل آنها است، چراکه برخی از مشاوران املاک در حین ضرر تغییر شغل می‌دهند و به حرفه دیگری می‌پردازند، اما با ادامه این وضعیت تعداد بیشتری از بنگاه‌های املاک غیرفعال می‌شوند.
رکود فرصتی برای تعطیلی
رسول جهانگيري، ريیس اتحادیه املاک استان اصفهان دیدگاه دیگری نسبت به عواقب رکود در بازار مسکن دارد. وي در اين باره به دنیای اقتصاد گفت: بیشترین منبع درآمد مشاوران املاک از طریق معاملات فروش ملک است و پیدایش دوره رکود باعث کاهش درآمد بنگاهداران شده است، اما از طرف دیگر این دوره از بازار مسکن فرصت مناسبی بود تا آن دسته از بنگاه‌هایی که بدون پروانه کسب شروع به فعالیت کرده بودند، خود به خود تعطیل شوند. برای مثال در هر محله 3 صنف املاکی بر اثر تعطیلی تعدادی از آنها تبدیل به یک صنف شدند.
وی اظهار کرد: تعداد معاملات صورت گرفته در یک سال گذشته اصلا قابل مقایسه با سال پیش نیست، اما قیمتی که به‌صورت کاذب افزایش یافته بود از بین رفت و به ثبات رسید.
از سوی دیگر نباید زیاد نگران عواقب رکود بود، زیرا در بازار مسکن هیچ گاه همه بنگاه‌های مسکن تعطیل نخواهند شد، چراکه قراردادهای رهن و اجاره همیشه در بازار بنا به درخواست مستاجران انجام می‌شود و نبود معاملات خرید و فروش
فقط بر کاهش میزان درآمد مشاوران املاک تاثیر خواهد گذاشت و آنها را تعطيل نخواهد كرد.
همچنین در این میان اکثر مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران در دوران رکود مسکن، وضعیت درآمدشان را بسیار ضعیف و ناچیز عنوان کردند به‌طوری که تعداد زیادی از آنها تغییر شغل دادند.
مقايسه درآمد با دو سال گذشته
صالحي، یک مشاور املاک واقع در خیابان زمزم در رابطه با میزان درآمد یک سال گذشته مشاوران املاک خود گفت: میزان درآمد ما طی این مدت بسیار کم بوده است، به‌طوری که قابل مقایسه با درآمد دو سال گذشته نیست با توجه به اینکه بازار اجاره فصلی است و بازار فروش همیشگی است. در دو سال قبل به‌طور متوسط ماهانه 4 معامله و گاهی اوقات بیشتر از این تعداد در بنگاه ثبت کردیم، اما در 7 ماه گذشته تنها 7 معامله فروش به ثبت رساندیم. وي افزود: رکود مسکن 100 درصد بر میزان درآمد املاکی‌ها تاثیرگذار خواهد بود، زیرا کساد در کسب و کار باعث شده است تا بسیاری از بنگاهداران این شغل را ترک کنند و تنها کهنه کاران در این حرفه باقی بمانند. مطمئنا ادامه رکود بر کساد و بی‌رونقی روزبه‌روز صنف مشاوران املاک تاثیر بیشتری خواهد گذاشت؛ چراکه تا به امروز افراد زیادی میدان را خالی کردند و اگر وضعیت بدتر شود صنف املاک بیشتر تهدید می‌شود.
نعمتي، مشاور املاک دیگری در خیابان ونک در رابطه با میزان درآمدش طی چند ماه گذشته گفت: اوضاع بسیار بدی را سپری کردیم، زیرا در سال 86 حق كميسيوني كه ماهانه از طريق عقد قراردادها به دست مي‌آوردم 3 تا 4 میلیون تومان بود، اما از مرداد ماه سال 87 تا به امروز یک ریال هم درآمد نداشته ام، چراکه بازار در رکود به سر می‌برد و هیچ خرید و فروشی نمی‌شود و در دو سال گذشته هر ماه یک معامله فروش و دو قرارداد اجاره در بنگاه ثبت شده است، اما سال گذشته تعداد معاملات انگشت شمار بوده است. اين فعال بازار مسكن در ادامه گفت: در حال حاضر بيش‌از نيمي از بنگاه‌هاي مسكن در منطقه ونك نيمه تعطيل هستند و 40 درصد باقی مانده‌اند. مشاور املاک دیگری در خیابان هفت تیر گفت: وقتی رکود در بازار پیش آید از تعداد معاملات کاسته می‌شود در نتیجه میزان درآمد بنگاهداران کاهش پیدا خواهد کرد. سال گذشته میزان درآمدمان بسیار کمتر از سال 86 بوده و آن هم به دلیل رکود بوده است به همین خاطر بسیاری از املاکی‌ها تغییر شغل دادند. 6 ماه اول سال 87، حجم معاملات به نسبت مدت مشابه سال قبل 30 درصد كاهش پيدا كرد که این رقم در 6 ماه دوم به 75 درصد رسید و این مساله نشان‌دهنده افت معاملات است. از طرف دیگر هرچه رکود بیشتر ادامه داشته باشد، به‌طور قطع از تعداد مشاوران املاک کاسته خواهد شد.
مشاور املاک دیگری که در محدوده تجریش فعالیت می‌کند نظر به این دارد که وضعیت درآمدی مشاوران املاک در سال‌جاری بسیار افتضاح بوده، چراکه تعداد معاملات چشمگیر نبوده است به همین جهت از آنجا که مشاوران املاک به‌طور درصدی کار می‌کنند و از حقوق ثابتی برخوردار نیستند متحمل ضرر شدند و اگر این وضعیت ادامه دار باشد مسلما تعداد زیادی تغییر شغل می‌دهند، چراکه هر شخصی در هر شغلی به دنبال مزایا و درآمد است.
كاهش 60 درصدي معاملات اجاره‌اي
اردلانی، مشاور املاکی در خیابان میرداماد نيز به دنياي اقتصاد گفت: زمانی که رکود در بازار مسکن باشد و خرید و فروش کافی صورت نگیرد، از میزان درآمد مشاوران کاسته خواهد شد. برای مثال درآمدی که در دوره رکود داشتیم یک دهم درآمدی بود که در زمان رونق در بازار مسکن خواهیم داشت. تعداد معامله‌های فروش ثبت شده در هر ماه یکی هم نبوده است و تعداد قراردادهای اجاره در مقایسه با سال قبل 60 درصد کاهش داشته است زیرا اکثر مستاجران قراردادهای خود را تمدید کرده‌اند.
میزان درآمد مشاوران املاک یک بنگاه در منطقه نارمک در چند ماه گذشته یک پنجم درآمد 2 سال قبل شده است.
محسنی، املاکی فعالی در نارمک از کاهش میزان درآمد ماهانه‌اش به دنیای اقتصاد خبر داد و گفت: در این مدت معامله‌ای جهت فروش ملک نداشتیم و فقط هر ماه 6 قرارداد اجاره به ثبت رسانده‌ایم و درآمدی که از این طریق نصیبمان شده بسیار ناچیز بوده است، اما به این نکته باید اشاره کرد که طی چند سال گذشته تعداد مشاوران املاک در هر منطقه افزایش یافته و با این حساب معاملات یک منطقه بین چندین املاک تقسیم می‌شد، اما با شروع و ادامه رکود تعداد زیادی از تازه واردها که به بازار رو آورده بودند، کنار کشیدند.
ابوترابی مشاور املاکی در خیابان قصرالدشت نيز اظهار کرد: هنگامی که در بازار مسکن ركود رخ بدهد مسلما میزان معاملات و قراردادهای ملکی کاهش پیدا خواهد کرد و اگر دوره رکود در بازار طولانی شود ممکن است حجم معاملات به صفر برسد و زمانی که می‌گویند بازار در رکود به سر می‌برد، هیچ فعالیتی جهت خرید، فروش، رهن و اجاره ملک صورت نمی‌گیرد. تنها کافی است طی مدتی که بازار مسکن کساد و بی‌رونق بوده است نگاهی به تعداد املاک هر محله بیندازید و متوجه تعطیلی تعدادی از بنگاه‌ها خواهید شد.
وی در ادامه گفت: در دوره رکود هر چهار ماه یک معامله فروش و هر یک ماه دو قرارداد اجاره را به ثبت رسانده‌ایم. درآمدمان در دوره یک ساله رکود برابر با صفر بوده و در مقایسه با سال قبل از رکود میزان درآمدمان 80 درصد کاهش داشته است.
