رونق پایدار در بازار مسکن ممکن است؟
وزير راهوشهرسازي كه چهارشنبه‌شب دور ديگري از رايزني با تيم اقتصادي هياتدولت براي اخذ مجوز «تشكيل بازار رهن و قدرتمندسازي تسهيلات خريد مسكن» را در دفتر معاون اول رئيس‌جمهور برگزار كرد، شنبه‌شب در جمع اعضاي جامعه اسلامي مهندسين اعلام كرد: براي فعال شدن بازار مسكن بايد از ركود خارج شويم و چاره خروج از وضع موجود، افزايش قدرت خريد مردم است.
عباس آخوندي امیدوار است ستاد اقتصادي دولت را قانع کند، اما بانكمركزي مخالف اين طرح است.تجربه نشان داده بهترین زمان تحریک تقاضای مسکن با وام خرید، دوره تثبیت یا کاهش قیمت است.
وزير راهوشهرسازي در نشست ماهانه جامعه اسلامي مهندسين از برنامه‌هاي خود دفاع كرد
پايدارسازي رونق مسكن، چگونه؟
آخوندي: «افزايش قدرت‌خريد مردم» بازار‌مسكن را از ركود‌نسبي خارج مي‌كند
وزير راهوشهرسازي كه در نظر دارد ظرف روزهاي آينده با حضور در صحن علني مجلس، پيش‌دستي كرده و قبل از آنكه نمايندگان درباره ريزبرنامه‌‌هاي جايگزين مسكن‌مهر از او سوال بپرسند، خود گزارش كاملي از وضع اقتصادمسكن و راهبردهاي وزارتي ارائه كند، شنبه‌شب در نشست ماهانه جامعه اسلامي مهندسين حاضر شد و بخش‌هايي از اين گزارش را تصوير كرد.
عباس آخوندي طي دست‌كم دو ماه اخير رايزني‌هاي اميدواركننده‌اي با اضلاع اقتصادي و بانكي كابينه انجام داده تا برآيند اين زورآزمايي ذهني در نهايت بتواند چراغ بازار معاملات مصرفي مسكن را روشن کند و نیاز خریداران را پیش از آنکه حجم تقاضا با دوره افزایش قیمت‌ها مواجه شود، در همین دوره فعلی تامین کند.تجربه بازار مسکن نشان داده بهترین زمان پرداخت وام خرید دوره کاهش یا تثبیت قیمت است، در غیر این صورت تحریک طرف تقاضا در زمان رونق و جهش قیمت‌ها آثار مثبتی نخواهد داشت.
اصل برنامه آخوندي عبارت است از تقويت قدرت خريد مسكن از طريق پرداخت تسهيلات‌بانكي كارآمد با استفاده از مدل پس‌اندازهاي مردمي و مشاركت دولت در كاهش نرخ سود اين تسهيلات. اگر هياتدولت –به خصوص بانكمركزي- با اين برنامه كليدي موافقت كنند، شاخه‌هاي تركيبي ديگري شامل مسكن‌اجتماعي و مسكن‌حمايتي قابليت پيدا خواهند كرد نياز مسكن دهك‌هاي كم‌درآمد و ميان‌درآمد را تامين كنند، درغيراين‌صورت اين برنامه‌ها در غياب خط‌اعتباري بانكمركزي قابل اجرا نخواهد بود.
ستاد اقتصادي قانع مي‌شود؟
اما در تيم اقتصادي دولت، همه مخالف سرسخت اجراي هر طرح يا برنامه‌‌اي كه ظاهر آن بار تورمي براي جامعه داشته باشد، هستند و حتي حاضر نيستند سر يك ميز براي بررسي چنين طرح‌هايي حاضر شوند تا مبادا خدشه‌اي به وعده رئيس‌جمهور درباره نزول تورم به 25درصد براي سال93 وارد بيايد.
در اين ميان، وزير راهوشهرسازي در اخذ مجوز براي اجراي برنامه كليدي تشكيل بازار رهن و راه‌اندازي صندوق‌هاي سپرده‌گذاري براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن، به نوعي به همين موضع‌گيري‌ها و مخالفت‌ها برخورد كرده؛ طوري كه در جلسات فشرده‌اي كه براي اجماع تيم‌اقتصادي دولت بر روي طرح وام خريد مسكن برگزار مي‌شود، موافقان طرح تقريبا جزو اقليت و مخالفان با دارا بودن راي بانكمركزي جزو اكثريت محسوب مي‌شوند.
رابطه خانه‌هاي‌خالي با وام‌خريد
وزير راهوشهرسازي متفاوت از دولت قبل، فارغ از برنامه‌ريزي حجمي يا فيزيكي براي تامين‌مسكن، معتقد به آماده‌سازي فضاي اقتصادي بازار مسكن براي خريدهاي مصرفي از طريقي غيراز اجراي برنامه مسكن‌سازي دولتي - مسكن‌مهر - است.
در اين ميان اگر آمار سرشماري نفوس‌ومسكن سال90 مورد توجه قرار بگيرد و فقط يك‌بار براي طرف‌هاي مذاكره آخوندي در تيم اقتصادي كابينه قرائت شود، در اين صورت شايد زمان مذاكرات برسر تصويب افزايش سقف وام خريد مسكن بيش از اين به درازا كشيده نشود. در كشور بيش از 5/1 ميليون واحد مسكوني - حدود 7درصد كل واحدها- خالي از سكنه وجود دارد كه سهم شهر تهران از اين تعداد آپارتمان بلااستفاده معادل حداقل 300 هزار واحدمسكوني يعني نزديك به 10 درصد كل ظرفيت مسكوني موجود در پايتخت است.
فاصله دو برابري بين نرخ خانه‌هاي‌خالي در ايران و نرخ استاندارد جهاني (4 تا حداكثر 5 درصد) نشان مي‌دهد: به‌رغم سرمايه‌گذاري وسيع بسازوبفروش‌ها و انبوه‌سازان در ساخت‌وسازهاي مسكوني، نبود قدرت خريد در طرف تقاضا مانع از به كارگيري واحدهاي مسكوني و استفاده بازار از حجم بالاي عرضه مسكن شده است. در همين شهر تهران طي دو سال اخير حدود 400 هزار واحدمسكوني نوساز ساخته‌شده، اما بخشي از واحدها به دليل نگراني از فروش‌نرفتن، در ما‌ه‌هاي اخير به‌صورت نيمه‌كاره در شهر رها شده است.
هر چند منتقدان وام خريد مسكن، حجم قابل توجه خانه‌هاي خالي را به پديده احتكار ربط مي‌دهند، اما با فرض اينكه سوداگري عامل اين پديده باشد، تركيبي از طرح وام‌خريد و ماليات بر سوداگري، تعداد اين آپارتمان‌ها را كاهش خواهد داد.
وام‌خريد بدون توسل به بانكمركزي
با اين حال وزير راهوشهرسازي كه چهارشنبه‌شب دور ديگري از مذاكره با تيم‌اقتصادي دولت برسر افزايش وام‌خريد مسكن را به شكلي متفاوت از جلسات گذشته در دفتر معاون اول رئيس‌جمهور برگزار كرد تا بلكه نتيجه‌‌نهايي حاصل شود، شنبه‌شب در جمع اعضاي جامعه اسلامي مهندسين اعلام كرد: براي فعال‌شدن بازار مسكن بايد از ركود تورمي خارج شويم و بايد توجه داشته باشيم كه بازار مسكن صرفا با افزايش قدرت خريد مردم از ركود خارج مي‌شود.
آن‌طور كه سايت اطلاع‌رساني وزارتخانه از اظهارت وزير در نشست ماهانه جامعه اسلامي مهندسين گزارش داده، آخوندي تاكيد كرده است: «متاسفانه طرح مسكن‌مهر به نوعي بانك مسكن را گروگان گرفت تاجايي كه اين بانك سه‌برابر ظرفيت خود تسهيلات پرداخت كرد. وزارت راهوشهرسازي به دنبال جلب حمايت دولت از بانك مسكن براي حل مشكلات اين بانك است. بانك مسكن مي‌تواند نقش مهمي در نظام تامين مالي جامع مسكن ايفا کند و ظرفيت اعطاي تسهيلات اين بانك بايد ارتقا يابد.»
آخوندي با بيان اينكه براي خروج از ركود نبايد به منابع بانكمركزي متوسل شد، به اهميت طرح صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن اشاره كرد و گفت: در برخي كشورها بيش از 70 درصد قيمت مسكن در قالب تسهيلات بانكي پرداخت مي‌شود حال آنكه ميزان اين تسهيلات در كشور بين 20 تا 30 ميليون است كه بخشي كوچك از قيمت يك خانه معمولي است.
وزير اظهار اميدواري كرد، ستاد اقتصادي دولت با راه‌اندازي بازار رهن موافقت كند.
