M.A.H.S.A
09-07-2011, 05:06 PM
از بحران اقتصادی جهان گرفته تا لغو ویزای اقامت برای خریداران ملک همچنین کلاهبرداری برخی مشاوران املاک و سفته‌بازی عده‌ای در بازار مسکن عواملی هستند که ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دبی را افزایش داده است.
لغو ویزا
اعطای خودکار ویزای اقامت به خریداران ملک از چند ماه پیش در دبی و اخیرا در سایر امیرنشین‌ها در امارات متوقف شده است.
دولت فدرال امارات طی دستوری به ادارات مهاجرت همه امیرنشین‌های این کشور خواستار توقف صدور ویزا شده است.
تصمیم جدید دولت امارات چون پایه‌های سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن و ساختمان در امیرنشین دبی را متزلزل کرده با مخالفت انبوه‌سازان در این کشور روبه‌رو شده است. گروه‌های ساختمانی از دولت فدرال درخواست کرده‌اند در این قانون تجدید نظر کند تا در شرایط دشوار اقتصادی بازار مسکن در این کشور مجددا رونق بگیرد.
هر چند عملکرد امارات در پایبند نبودن به قولی که به سرمایه‌گذاران در این زمینه داده به عنوان یک سابقه منفی در ذهن سرمایه‌گذاران خواهد ماند.
اعطای خودکار ویزای اقامت حتی به خارجی‌هایی که از قبل ملک پیش خرید کرده‌اند نیز متوقف شده است. یعنی خریدارانی که قبلا واحدی را در پروژه‌ای خریداری نموده‌اند به هنگام تکمیل پروژه نمی‌توانند ویزای اقامت برای خود و خانواده‌شان دریافت کنند. علت نیز این است که دولت فدرال امارات، طی دستوری به ادارات مهاجرت همه امیرنشین‌های این کشور خواستار توقف صدور ویزا شده است؛ چرا که به گفته یک مقام مسوول، قوانین ملک در هر امیرنشین با سایر امیرنشین‌ها متفاوت بوده و شاهد ناهماهنگی و بروز مشکلات در آینده خواهد شد و همچنین در سایر کشورهایی که اجازه خرید ملک را با مالکیت دائم (Freehold) به اتباع خارجی داده‌اند، معمولا ویزای اقامت را نیز تضمین نکرده‌اند و اعطای ویزای اقامت دائم را منوط به قوانین دیگر خود نموده‌اند. این بدین معنی است که خریدار صرف داشتن ملکی در آن کشور مجاز به دریافت ویزای اقامت نیست؛ بلکه از سایر طرق مانند سرمایه‌گذاری در امور تجاری، صنعتی یا خدماتی، تحصیل یا استخدام در آن کشور می‌توانند ویزای اقامت دریافت نمایند. به گفته این مقام مسوول، در قانون جدید اجازه اقامت خریداران سلب شده است که این ضربه بزرگی به سرمایه‌گذاری در حوزه املاک در امارات وارد کرده است.
مشاوران املاک امروز حاضر، فردا غایب
برخی از مشاوران املاک در دبی اطلاعات کافی در اختیار خریداران قرار نمی‌دهند. عمده مشکلات خریداران ناشی از آگاهی کم آنها و تبلیغات رنگارنگ شبکه‌های ماهواره‌ای است. آنها به هنگام تبلیغات روی نکات خاصی تاکید می‌کنند. مثلا مبلغ پیش‌پرداخت بسیار کم (3درصد یا 5درصد) یا تکیه روی جوایزی که به خریداران تعلق می‌گیرد را به خارجی‌ها وعده می‌دهند یا در هنگام ذکر میزان اقساط تنها به ذکر درصد اکتفا می‌کنند و خریدار بدون محاسبه میزان ریالی آن و تنها از روی کم بودن میزان درصدی آن، اغوا می‌شوند یا اینکه تنها به ذکر میزان اقساط ماهانه یا سه ماه یکبار در سال اول اکتفا می‌کنند که این نیز اغواکننده است. چرا که معمولا میزان اقساط سال‌های اول در اغلب پروژه‌ها کمتر از سال‌های پایانی در برنامه پرداخت پروژه‌ها است. همچنین نوع مالکیت پروژه را ذکر نمی‌کنند؛ یعنی نمی‌گویند که این پروژه مالکیت دائم (Freehold) است یا مثلا اجاره 99 ساله.
همچنین اغلب مشاوران املاک، وجوه پیش‌پرداخت را خود از مشتری دریافت نموده تا برای انعقاد قرارداد به حساب انبوه‌ساز واریز نمایند که این زمینه کلاهبرداری را فراهم می‌کند؛ چرا که مشاهده شده است که مشاور پس از دریافت وجوه پیش‌پرداخت از عده کثیری بدون اینکه به نمایندگی از مشتری برای انعقاد قرارداد پول را به حساب انبوه‌ساز واریز نماید به یکباره با تعطیل کردن دفتر خود، ناپدید می‌شود. متاسفانه بسیاری از ایرانی‌ها نیز بدون دقت در برنامه پرداخت، اقدام به خرید می‌کنند و پس از مدتی متوجه ناتوانی خود در پرداخت اقساط ملک می‌شوند و در نتیجه دچار مشکل می‌گردند، به ویژه وقتی که بازار در حالت رکود باشد، در این شرایط انبوه‌ساز معمولا قرارداد را فسخ می‌کند.
سفته‌بازی
گروه کثیری در امارات از طریق سفته‌بازی و نوسان‌گیری در بازارهای مختلف اقتصادی به خصوص مسکن، کسب درآمد می‌کنند. همچنان که در سال‌های پیش همین گروه خرده‌پا باعث سقوط بورس امارات شدند. این عده معمولا سرمایه‌گذاری‌های‌شان را با تسهیلات بانکی انجام می‌دهند و زمانی که بازار دچار رکود می‌شود، از ترس این که نتوانند اقساط وام بانکی را بپردازند سریعا شروع به فروش سهام یا ملک خریداری شده با قیمت‌های بسیار پایین می‌کنند تا بلکه سریع بتوانند خود را از مهلکه نجات دهند، اما این خود باعث بی‌اعتمادی خریداران و توقف کامل معاملات در آن بازار و افت شدید قیمت‌ها می‌شود. همچنان که همین گروه بودند که در رشد قیمت مسکن در سال‌های قبل تاثیر زیادی داشتند. علت عمده بازگشت قیمت‌ها به سطح 2 سال پیش نیز همین گروه هستند. برای اینکه بهتر متوجه کارآیی این گروه دلال در بازار شوید، مثالی در این باره آورده شده است: شرکت Emaar سازنده برج دبی اعلام کرد تمامی آپارتمان‌های آن طی 8 ساعت از شروع پیش‌فروش به پایان رسید و بسیاری نیز در خرید ناکام ماندند. یا هنگام پیش‌فروش بسیاری از پروژه‌های پرزرق و برق صف طولانی برای خرید تشکیل و در همان روز اول تمامی واحدها به فروش می‌رسید. آیا به راستی افراد این صف‌ها را نیازمندان به مسکن تشکیل می‌دهند یا دلالان. در کشوری که نرخ بهره بانکی بین 6 تا 10درصد است، قطعا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن که رشدی معادل 20 تا 30درصد در سال دارد، به سپرده‌گذاری در بانک‌ها ارجحیت دارد و منطقی و دارای توجیه اقتصادی است.
تاثیر روانی بحران جهانی
کمبود منابع بانکی برای اعطای تسهیلات ساخت و ساز در امارات نیز همچون سایر کشورها قدرت وام‌دهی بانک‌ها را کاهش داده و باعث شده سرمایه‌گذاران برای خرید ملک همچون گذشته نتوانند خیلی راحت از وام استفاده کنند و از سوی دیگر انبوه‌سازان نیز که بخشی از منابع مورد نیاز خود را از بانک‌ها تامین می‌کردند، دچار مشکل شده‌اند. آنچه در امارات اتفاق افتاده بیش از آن که تحت تاثیر کمبود منابع بانکی باشد، ناشی از جو روانی منفی است که تحت تاثیر بحران جهانی و همچنین خبر لغو ویزای اقامت در ازای خرید ملک به وجود آمده است.
لغو ویزا
اعطای خودکار ویزای اقامت به خریداران ملک از چند ماه پیش در دبی و اخیرا در سایر امیرنشین‌ها در امارات متوقف شده است.
دولت فدرال امارات طی دستوری به ادارات مهاجرت همه امیرنشین‌های این کشور خواستار توقف صدور ویزا شده است.
تصمیم جدید دولت امارات چون پایه‌های سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن و ساختمان در امیرنشین دبی را متزلزل کرده با مخالفت انبوه‌سازان در این کشور روبه‌رو شده است. گروه‌های ساختمانی از دولت فدرال درخواست کرده‌اند در این قانون تجدید نظر کند تا در شرایط دشوار اقتصادی بازار مسکن در این کشور مجددا رونق بگیرد.
هر چند عملکرد امارات در پایبند نبودن به قولی که به سرمایه‌گذاران در این زمینه داده به عنوان یک سابقه منفی در ذهن سرمایه‌گذاران خواهد ماند.
اعطای خودکار ویزای اقامت حتی به خارجی‌هایی که از قبل ملک پیش خرید کرده‌اند نیز متوقف شده است. یعنی خریدارانی که قبلا واحدی را در پروژه‌ای خریداری نموده‌اند به هنگام تکمیل پروژه نمی‌توانند ویزای اقامت برای خود و خانواده‌شان دریافت کنند. علت نیز این است که دولت فدرال امارات، طی دستوری به ادارات مهاجرت همه امیرنشین‌های این کشور خواستار توقف صدور ویزا شده است؛ چرا که به گفته یک مقام مسوول، قوانین ملک در هر امیرنشین با سایر امیرنشین‌ها متفاوت بوده و شاهد ناهماهنگی و بروز مشکلات در آینده خواهد شد و همچنین در سایر کشورهایی که اجازه خرید ملک را با مالکیت دائم (Freehold) به اتباع خارجی داده‌اند، معمولا ویزای اقامت را نیز تضمین نکرده‌اند و اعطای ویزای اقامت دائم را منوط به قوانین دیگر خود نموده‌اند. این بدین معنی است که خریدار صرف داشتن ملکی در آن کشور مجاز به دریافت ویزای اقامت نیست؛ بلکه از سایر طرق مانند سرمایه‌گذاری در امور تجاری، صنعتی یا خدماتی، تحصیل یا استخدام در آن کشور می‌توانند ویزای اقامت دریافت نمایند. به گفته این مقام مسوول، در قانون جدید اجازه اقامت خریداران سلب شده است که این ضربه بزرگی به سرمایه‌گذاری در حوزه املاک در امارات وارد کرده است.
مشاوران املاک امروز حاضر، فردا غایب
برخی از مشاوران املاک در دبی اطلاعات کافی در اختیار خریداران قرار نمی‌دهند. عمده مشکلات خریداران ناشی از آگاهی کم آنها و تبلیغات رنگارنگ شبکه‌های ماهواره‌ای است. آنها به هنگام تبلیغات روی نکات خاصی تاکید می‌کنند. مثلا مبلغ پیش‌پرداخت بسیار کم (3درصد یا 5درصد) یا تکیه روی جوایزی که به خریداران تعلق می‌گیرد را به خارجی‌ها وعده می‌دهند یا در هنگام ذکر میزان اقساط تنها به ذکر درصد اکتفا می‌کنند و خریدار بدون محاسبه میزان ریالی آن و تنها از روی کم بودن میزان درصدی آن، اغوا می‌شوند یا اینکه تنها به ذکر میزان اقساط ماهانه یا سه ماه یکبار در سال اول اکتفا می‌کنند که این نیز اغواکننده است. چرا که معمولا میزان اقساط سال‌های اول در اغلب پروژه‌ها کمتر از سال‌های پایانی در برنامه پرداخت پروژه‌ها است. همچنین نوع مالکیت پروژه را ذکر نمی‌کنند؛ یعنی نمی‌گویند که این پروژه مالکیت دائم (Freehold) است یا مثلا اجاره 99 ساله.
همچنین اغلب مشاوران املاک، وجوه پیش‌پرداخت را خود از مشتری دریافت نموده تا برای انعقاد قرارداد به حساب انبوه‌ساز واریز نمایند که این زمینه کلاهبرداری را فراهم می‌کند؛ چرا که مشاهده شده است که مشاور پس از دریافت وجوه پیش‌پرداخت از عده کثیری بدون اینکه به نمایندگی از مشتری برای انعقاد قرارداد پول را به حساب انبوه‌ساز واریز نماید به یکباره با تعطیل کردن دفتر خود، ناپدید می‌شود. متاسفانه بسیاری از ایرانی‌ها نیز بدون دقت در برنامه پرداخت، اقدام به خرید می‌کنند و پس از مدتی متوجه ناتوانی خود در پرداخت اقساط ملک می‌شوند و در نتیجه دچار مشکل می‌گردند، به ویژه وقتی که بازار در حالت رکود باشد، در این شرایط انبوه‌ساز معمولا قرارداد را فسخ می‌کند.
سفته‌بازی
گروه کثیری در امارات از طریق سفته‌بازی و نوسان‌گیری در بازارهای مختلف اقتصادی به خصوص مسکن، کسب درآمد می‌کنند. همچنان که در سال‌های پیش همین گروه خرده‌پا باعث سقوط بورس امارات شدند. این عده معمولا سرمایه‌گذاری‌های‌شان را با تسهیلات بانکی انجام می‌دهند و زمانی که بازار دچار رکود می‌شود، از ترس این که نتوانند اقساط وام بانکی را بپردازند سریعا شروع به فروش سهام یا ملک خریداری شده با قیمت‌های بسیار پایین می‌کنند تا بلکه سریع بتوانند خود را از مهلکه نجات دهند، اما این خود باعث بی‌اعتمادی خریداران و توقف کامل معاملات در آن بازار و افت شدید قیمت‌ها می‌شود. همچنان که همین گروه بودند که در رشد قیمت مسکن در سال‌های قبل تاثیر زیادی داشتند. علت عمده بازگشت قیمت‌ها به سطح 2 سال پیش نیز همین گروه هستند. برای اینکه بهتر متوجه کارآیی این گروه دلال در بازار شوید، مثالی در این باره آورده شده است: شرکت Emaar سازنده برج دبی اعلام کرد تمامی آپارتمان‌های آن طی 8 ساعت از شروع پیش‌فروش به پایان رسید و بسیاری نیز در خرید ناکام ماندند. یا هنگام پیش‌فروش بسیاری از پروژه‌های پرزرق و برق صف طولانی برای خرید تشکیل و در همان روز اول تمامی واحدها به فروش می‌رسید. آیا به راستی افراد این صف‌ها را نیازمندان به مسکن تشکیل می‌دهند یا دلالان. در کشوری که نرخ بهره بانکی بین 6 تا 10درصد است، قطعا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن که رشدی معادل 20 تا 30درصد در سال دارد، به سپرده‌گذاری در بانک‌ها ارجحیت دارد و منطقی و دارای توجیه اقتصادی است.
تاثیر روانی بحران جهانی
کمبود منابع بانکی برای اعطای تسهیلات ساخت و ساز در امارات نیز همچون سایر کشورها قدرت وام‌دهی بانک‌ها را کاهش داده و باعث شده سرمایه‌گذاران برای خرید ملک همچون گذشته نتوانند خیلی راحت از وام استفاده کنند و از سوی دیگر انبوه‌سازان نیز که بخشی از منابع مورد نیاز خود را از بانک‌ها تامین می‌کردند، دچار مشکل شده‌اند. آنچه در امارات اتفاق افتاده بیش از آن که تحت تاثیر کمبود منابع بانکی باشد، ناشی از جو روانی منفی است که تحت تاثیر بحران جهانی و همچنین خبر لغو ویزای اقامت در ازای خرید ملک به وجود آمده است.